Sytuacja na polskim rynku nieruchomości

Niska aktywność deweloperów, utrzymujący się wysoki popyt na nieruchomości i poprawa dostępności do kredytów hipotecznych sprawiają, że ceny mieszkań w Polsce utrzymują się na wysokim poziomie. Co warto wiedzieć o rynku nieruchomości w Polsce, mieszkając i pracując za granicą?

Rynek nieruchomości w Polsce różni się od rynku duńskiego. Mimo że najem jest bardziej elastyczny, to ciągle dążymy do zakupu nieruchomości. Na przeszkodzie stają nam często wysokie ceny nieruchomości, znaczny koszt kredytu, niska zdolność i brak wkładu własnego. Z jednej strony rząd uruchamia programy wspierające w zakupie mieszkania, z drugiej strony dostępność lokali wciąż jest zbyt mała wobec zapotrzebowania.

Niska aktywność deweloperów

W 2022 roku oddano do użytkowania 238 tys. nowych mieszkań i domów jednorodzinnych. Mimo dobrego wyniku polski rynek nieruchomości wciąż nie zaspokaja potrzeb Polaków. Deweloperzy mimo lepszej sytuacji na rynku, w porównaniu do poprzedniego roku, wciąż nie wykazują chęci do rozpoczynania nowych inwestycji.

W drugim kwartale 2023 roku liczba rozpoczętych budów mieszkań była blisko o jedną trzecią niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Deweloperzy wystąpili też o ponad 35% mniej pozwoleń na budowę niż w drugim kwartale 2022 roku. Dane te są jednak lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w okresie od kwietnia do czerwca 2023 roku jest o 3,31% niższa niż rok wcześniej. 

Mniejsza liczba nowych inwestycji sprawi, że w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy na rynek będzie wprowadzanych coraz mniej nowych mieszkań. Niższa podaż przy rosnącym popycie będzie nieuchronnie prowadzić do kolejnych wzrostów cen nieruchomości.

Niezaspokojone potrzeby rynku

Zasoby zarówno na rynku pierwotnym, jak i wspólnym nie zaspokajają potrzeb rynku. Utrzymujący się wysoki popyt sprawia, że rosną ceny transakcyjne, czyli te, po których faktycznie są sprzedawane mieszkania i domy. Wzrosty cen w porównaniu z sytuacją przed rokiem są najbardziej odczuwalne w największych polskich miastach, czyli tam, gdzie rynek jest najbardziej chłonny.

Według raportu AMRON-SARFiN w drugim kwartale cena transakcyjna metra kwadratowego nieruchomości w Warszawie osiągnęła rekordowy poziom, przekraczając 12 tys. złotych. Oznacza to wzrost o 2,8% kwartał do kwartału i 6,9% rok do roku. W Krakowie za metr nieruchomości trzeba było zapłacić 10 197 zł, co oznacza nieznaczny spadek w porównaniu do pierwszego kwartału, ale wzrost o 3,5% w ujęciu rok do roku. Trzecim miastem pod względem ceny nieruchomości był Gdańsk, gdzie za metr trzeba było zapłacić 9 504 zł. To co prawda o 2% mniej niż w pierwszym kwartale, ale blisko 5% więcej niż rok wcześniej.

Powrót do planów zakupowych

Wysoki popyt jest spowodowany, między innymi, rosnącą dostępnością kredytów hipotecznych. Złagodzenie wymagań dotyczących zdolności kredytowej sprawiło, że już od pierwszych miesięcy roku rośnie liczba osób zainteresowanych zakupem na kredyt. Na ożywienie wskazuje również najnowszy raport INPON, czyli indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami od Nieruchomosci-online.pl. Ponad 80% pośredników spodziewa się wzrostu popytu na mieszkania w III kwartale 2023 roku. 

Warto przy tym pamiętać, że kredyty hipoteczne wciąż są dostępne dla osób mieszkających za granicą i osiągających dochody w walucie obcej. Ograniczeniem, o którym należy pamiętać, mieszkając i pracując w Danii, jest wymóg uruchomienia kredytu w walucie dochodu. Polskie banki nie oferują jednak kredytów w koronie duńskiej. Nie będzie jednak problemu z uzyskaniem kredytu, jeśli zgodnie z umową z pracodawcą uzyskujemy dochód w euro lub do kredytu przystąpimy ze współkredytobiorcą zarabiającym w złotych, który wykaże odpowiednio wysoką zdolność kredytową.

Wsparcie w zakupie pierwszego mieszkania

Od początku lipca banki zaczęły też przyjmować wnioski na kredyt w ramach nowego rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Rozwiązanie to, poprzez dopłaty do raty realizowane przez 10 lat,  ma na celu pomóc w zakupie pierwszego mieszkania. Preferencyjnym kredytem można sfinansować zakup nieruchomości, która ma zaspokajać własne cele mieszkaniowe. 

Bezpieczny Kredyt 2% jest dostępny jedynie w złotych, dlatego osoby mieszkające i zarabiające za granicą będą mogły z niego skorzystać pod warunkiem, że wynagrodzenie otrzymują w PLN-ach oraz decydują się na powrót do kraju. W ramach programu nie można kupić mieszkania inwestycyjnie z myślą o najmie lub nawet przekazaniu bliskiej osobie.

Niższy koszt kredytu

Rynek kredytów hipotecznych został ostatnio dodatkowo pobudzony przez decyzję Rady Polityki Pieniężnej. RPP na wrześniowym posiedzeniu zdecydowała się na pierwszą od wielu miesięcy obniżkę stóp procentowych. Wysokość cięcia aż o 0,75 p.p. zaskoczyła analityków, którzy przewidywali pierwsze obniżki, ale nie aż tak duże. Niższe stopy procentowe sprawiają, że obniża się koszt zarówno czynnych zobowiązań o zmiennej stopie procentowej, jak i wysokość oprocentowania oferowanych kredytów hipotecznych.

Obniżka oprocentowania o 0,75 p.p. sprawia, że rata kredytu na 500 tys. zł, ze spłatą rozłożoną na 20 lat spadnie o ponad 200 zł. Zobowiązania potanieją dalej w przypadku kolejnych cięć stóp procentowych. 

Stabilizacja na rynku najmu

Powrót do planów zakupowych przez osoby, które odkładały decyzję ze względu na wysoki koszt kredytów i restrykcje dotyczące zdolności kredytowej sprawiają, że w 2023 roku ustabilizowała się sytuacja na rynku najmu. Zmniejszył się też popyt ze strony uchodźców zza wschodniej granicy, dzięki czemu na rynek powróciło wiele ofert najmu. To sprawia, że już pod koniec zeszłego roku ceny najmu przestały rosnąć tak intensywnie, jak na początku 2022 roku i regularnie, od kilku miesięcy obserwujemy spadki cen najmu.

Decydując się obecnie na zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, musimy się liczyć z okresowo niższą rentownością i mniejszymi bieżącymi wpływami, za to możemy oczekiwać wzrostu ceny nieruchomości w dłuższej perspektywie. Przy poszukiwaniu ofert na polskim rynku polecany portal z ogłoszeniami nieruchomości to Nieruchomosci-online.pl. Można na nim sprawdzić ceny w poszczególnych miejscowościach i regionach Polski, a także wyszukiwać według kryteriów takich jak rynek pierwotny, czy cena i powierzchnia mieszkania. 

Mieszkając i pracując za granicą, warto pamiętać, że w przypadku zakupu za gotówkę nie ma żadnych ograniczeń co do możliwości zakupu mieszkania w Polsce. Ze względu na walutę dochodu utrudnione, ale nie niemożliwe, może być uzyskanie finansowania za pomocą kredytu hipotecznego.